Höhe der Provision

Angemessenheit

Das Gesetz überlässt es den Parteien, die Höhe der Provision (oder des Aufwendungsersatzes) zu vereinbaren. Auch die Berechnungsweise ist der Parteivereinbarung überlassen. Als üblich gelten Provisionen von 1 bis 5 %, je nach Art des zu vermittelnden Objekts.

Verhältnismässigkeit

Eine Einschränkung ergibt sich jedoch aus OR 417, wonach ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn vom Richter auf Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabgesetzt werden kann.

Unverhältnismässigkeit:

Was unverhältnismässig hoch ist, wird vom Gesetz nicht definiert und unterliegt dem Ermessen des Richters.

Kriterien zur Überprüfung der Verhältnismässigkeit:

  • allfällige gesetzliche Tarife
  • orts- und branchenübliche Tarife (z.B. Tarifempfehlungen von Berufsverbänden)
  • die tatsächlichen Bemühungen des Maklers (einfache oder schwierige Vermittelbarkeit / bescheidener oder hoher Aufwand)

Praxistipp:

Protokollierung und Dokumentierung der Handlungen / des Aufwandes

Hinweis:

Liegt ein Fall zulässiger Doppelmäkelei vor, werden die Provisionen addiert.

Hinweis:

Ein Verzicht im Voraus auf die Einrede der Übermässigkeit bzw. auf die Möglichkeit der Herabsetzung entfaltet keine Wirkung. OR 417 ist absolut zwingend, weil damit auch gewisse öffentliche Interessen verfolgt werden (Verhindern von preistreibenden Provisionen im Liegenschaftenmarkt).

Judikatur

Vom Bundesgericht geschützte Maklerprovisionssätze

Provisionssatz Verkaufspreis Bemerkungen BGE
3 % CHF 3,8 Mio.   138 III 669 ff.
3 % CHF 1,7 Mio.   4C.121/2005
3 % (CHF 492‘000) CHF 16,4 Mio. An Grenze zu Herabsetzungsmögl. 4C.362/1999 Erw. 4c
3,57 % CHF 1,75 Mio.   4C.183/1998 Erw. 4b
3,57 CHF 2,8 Mio.   4C.28/1995 Erw. 5b
3 %     117 II 286 Erw. 5b

Vom Bundesgericht herabgesetzter Maklerprovisionssätze

Provisionssatz Verkaufspreis Bemerkungen BGE
11 % CHF 180‘000 als Entschädigung für die Einräumung eines Kaufrechts Übliche Provision damals 2 % 83 II 151 Erw. 4c